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01/11/2022 - STJ: Não se aplica Código de Defesa do Consumidor em contratos com alienação fiduciária


O Tribunal Superior de Justiça julgou a semana passada um caso que envolvia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos imobiliários em que o comprador utilizou de alienação fiduciária como garantia para o financiamento ( REsp nº 1891498 / SP). É aquele típico de financiamento bancário que muita gente faz para comprar um imóvel.

No caso julgado, o comprador queria rescindir o contrato sem que houvesse culpa da vendedora do imóvel. Em casos em que não há alienação fiduciária do bem é plenamente cabível a rescisão e quando a vendedora é uma empresa imobiliária é aplicado o Código de Defesa do Consumidor, que deixa o comprador numa situação mais confortável no processo, já que ele é considerado a parte mais "fraca" da relação.

No entanto, com essa decisão ficou definido que quando há alienação fiduciária, não poderá ser aplicada a legislação consumerista e o comprador perderá o valor que foi pago. Nestes casos, quando o comprador está inadimplente, o imóvel será encaminhado para leilão e somente se o valor da arrematação foi superior ao valor da dívida é que ele receberá a diferença.

TEMA 1095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Apesar de inicialmente parecer uma desvantagem para os compradores, esse entendimento visa resguardar o interesse geral da população. Isso porque a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia que dá grande proteção jurídica ao banco e, ao mesmo tempo, não é onerosa para ser instituída, refletindo diretamente nas taxas de juros dos financiamentos.

Ou seja, se as instituições financeiras perdessem a segurança jurídica dessa operação, ficando sujeitas à devolução das parcelas pagas a qualquer momento, com certeza as taxas de juros aumentariam, porque o risco do negócio aumenta.

A decisão transfere aos compradores uma carga muito grande de responsabilidade ao contratarem um financiamento com alienação fiduciária, pois não resguarda a possibilidade de rescisão caso ele se depare com algum tipo de dificuldade financeira durante o pagamento dos valores. Nesse contexto, é importantíssimo fazer um planejamento financeiro antes de se vincular neste tipo de contratação.

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